Der richtige Zeitpunkt!

Der richtige Zeitpunkt, um in Brasilien Immobilien zu erwerben ist jetzt. Wir sind zwar Rechtsanwälte, keine Immobilienmakler. Dennoch haben wir in den über zwanzig Jahren unserer Tätigkeit in Salvador da Bahia unzählige Immobiliengeschäfte abgeschlossen. Das liegt daran, daß wir eine auf die Vertretung der Interessen von Ausländern ausgelegte Kanzlei sind, und einer der größten Interessenschwerpunkte von Ausländern seit jeher der Erwerb brasilianischer Immobilien war. Insbesondere Strandgrundstücke oder Appartements mit Meeresblick in den subtropischen Zonen Brasiliens mit ihrem nahezu ganzjährig angenehmen Klima erfreuten sich stets einer hohen Nachfrage. Hier gab es vor ca. 3-4 Jahren eine Zäsur, denn während der Regierungszeit der PT gab es in Brasilien eine rege Bautätigkeit und einen starken Preisanstieg bei brasilianischen Immobilien. Hinzu kam ein starker brasilianischer Real, so daß die Käufe durch Ausländer in dieser Zeit stark nachgelassen haben. Viele der ausländischen Erwerber haben die Gelegenheit des für sie günstigen Kurses genutzt, um stattdessen ihrerseits zu verkaufen und einen Gewinn mitzunehmen. Bei der Entwicklung auf dem brasilianischen Immobiliensektor in der LULA-Zeit, handelte sich jedoch um eine Blase in der Überkapazitäten geschaffen wurden und die relativ kurz nach Ablösung der PT-Regierung geplatzt ist. Es hat dadurch eine Preiskorrektur stattgefunden und seitdem sind brasilianische Immobilienpreise um ca. 30% gefallen, was einen realistischen Preis darstellt. Gleichzeitig hat aber auch der brasilianische Real im Verhältnis zum US Dollar und EURO stark nachgegeben. Derzeit steht der US Dollar zum Real in einem Verhältnis von 1 : 3,78 und der EURO in einem Verhältnis von 1 : 4,6. Dadurch sind brasilianische Immobilien nun wieder sehr günstig geworden.

Mal ganz abgesehen davon, daß man als Ausländer in Brasilien Eigentum an Immobilien erwerben kann, was in manchen asiatischen oder kommunistischen Ländern ja von vornherein ausgeschlossen ist, sind brasilianische Immobilien zudem sicher. Ähnlich wie bei den meisten Ländern der westlichen Hemisphäre, wird auch in Brasilien das Eigentum im Grundbuch registriert. Auch in Brasilien sind am Immobilienerwerb Notare beteiligt, allerdings haben sie dabei nicht dieselbe umfassende Aufgabenbreite und Garantiefunktion wie sie sie etwa in Deutschland haben. In Brasilien ist der Notar im Wesentlichen als ein bloßer Urkundsbeamter am Geschäft beteiligt, es gibt weder ein Notaranderkonto, noch eine Auflassungsvormerkung, die Risiken der Geschäftsabwicklung verbleiben somit bei den Parteien, insbesondere beim Erwerber. Dies macht die Hinzuziehung eines Anwaltes erforderlich. Die von Verkäuferseite häufig an der Abwicklung beteiligten Immobilienmakler verfügen zwar oftmals über die erforderliche Sachkenntnis, haften aber nicht für Rechtsmängel oder sonstige Unzulänglichkeiten der Immobilie, noch sind sie gesetzlich oder standesrechtlich dazu verpflichtet, ihnen etwaig bekannte Mängel mitzuteilen. Der Fokus der brasilianischen Immobilienmakler ist aufgrund ihres wirtschaftlichen Interesses am Abschluß des Geschäfts auf Verkauf gerichtet, denn erst dann werden sie von ihrem Kunden bezahlt. Dies verführt oft dazu, insbesondere den Erwerber nicht über bestehende Risiken aufzuklären.

Rechtliche und faktische Risiken wie Baumängel, fehlendes oder beschränktes Eigentum, fehlerhafte Eintragung im Grundbuch, insbesondere hinsichtlich der Grundfläche, Hypotheken, Grundsteuerschulden, Besitz-, Nutzungs- und Wegerechte, sowie auch alle sonstige Lasten lassen sich aber mit der entsprechenden Sach- und Rechtskenntnis sicher ausschließen. Der lastenfreie Erwerb des Eigentums kann durch die Einschaltung eines Rechtsanwaltes gewährleistet werden, und dazu muß sich der Erwerber noch nicht einmal im Land aufhalten. Alle Arten von Immobilienerwerb sind durch eine notarielle Vollmacht auch in Abwesenheit durch Stellvertreter möglich.

Auch sonst sind brasilianische Immobilien als sicher einzustufen, denn sie sind weder von Naturkatastrophen, noch von Kriegen oder Enteignungen bedroht. Immobilieneigentum steht nach der brasilianischen Verfassung zwar unter besonderem Schutz, aber in einem Land von kontinentalen Ausmaßen verfügt der Staat ohnehin schon über enorme Ländereien, so daß eine Enteignung für ihn in der Regel nicht von Interesse ist. Der brasilianische Staat braucht Geld, kein Land. Eine in allen Ländern der Welt durchaus mögliche, und von vielen Experten sogar erwartete, Währungsreform betrifft Immobilien nicht, und sie unterliegen auch nicht dem Wertverfall durch Inflation. Was den Erwerb brasilianischer Immobilien zusätzlich interessant macht, ist, daß durch den Erwerb zugleich die Erlangung einer unbefristete Aufenthaltserlaubnis in der Form des sogenannten Investorenvisums möglich ist, wenn man den Kauf über eine dafür zu gründende Firma vornimmt. Der Erwerb insbesondere mehrerer Immobilien über eine Firma bringt zudem noch steuerliche Vorteile bei Verwaltung und wirtschaftlicher Nutzung.